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Perguntas Frequentes. É um prazer atender você!

Para os novos investidores que ainda não estão habituados ao investimento hoteleiro, a InterCity elaborou esta seção de perguntas e respostas que pretende ajudá-lo a compreender a dinâmica da operação

A hotelaria econômica é hoje o setor que mais cresce na hotelaria nacional. Ela tem como princípio o projeto otimizado e o controle severo dos custos operacionais, para que os resultados financeiros sejam obtidos de forma mais eficaz. Tudo isso sem perder o bom padrão de hospedagem.

O que é pool de locação?

O pool de locação é uma empresa que realiza a exploração dos serviços de locação em grupo de apartamentos, em apart-hotéis ou condomínios hoteleiros. Este sistema de locação em grupo presta serviços de hospedagem e afins a clientes, utilizando-se dos apartamentos e áreas comuns de seus sócios.

Quem são os sócios desta empresa?

O pool de locação tem a forma jurídica de uma Sociedade em Conta de Participação. Seus sócios são os proprietários dos apartamentos participantes, chamados de Sócios-Participantes e a empresa administradora, chamada de Sócia-Ostensiva. Os sócios participantes oferecem seus apartamentos para uso da sociedade, enquanto a Sócia-Ostensiva oferece seus conhecimento técnico em gestão, sua razão social e CNPJ para a operação do negócio. A Sócia-Ostensiva deve necessariamente ser empresa especializada no setor, para que ela possa captar os hóspedes e gerenciar os custos e processos eficientemente.

Por que é necessário formar o pool de locação?

O pool de locação existe para que se possa realizar a venda de serviços de hospedagem e afins dentro do condomínio. A lei brasileira não permite que condomínios prestem serviços comerciais nem que emitam nota fiscal. O pool de locação, por ser uma sociedade comercial, pode prestar serviços e emtir notas.

Apartamentos pertencentes a pessoas jurídicas podem participar do pool de locação?

Sim. Os apartamentos cujos proprietários são empresas podem participar do pool de locação, tendo os mesmos direitos e obrigações dos demais.

Quais as condições para se participar do pool de locação?

As condições podem variar de prédio para prédio, em função da Convenção do Condomínio e dos contratos com a administradora.

Qual é a vantagem do pool de locação em relação à locação tradicional?

São várias as vantagens. As principais são:
- O proprietáio não precisa se preocupar em encontrar um locatário.
- O proprietário não precisa administrar as locações e os valores transacionais.
- A manutenção rotineira é feita pelo administrador do pool, sem necessidade de que o proprietário vistorie o apartamento periodicamente.
- O risco de inadimplência e de retirada do locatário é minimizado.
- As taxas condominiais e o IPTU são pagos pelo próprio negócio.
- As receitas, no médio e longo prazo, tendem a ser maiores.

Quais as despesas do pool de locação?

Para a sua prestação de serviços, o pool de locação incorre em despesas de diversas naturezas. As mais relevantes, entre outras, são:
- Custos de comercialização.
- Comissões de cartão de crédito e débito.
- Taxa condominial dos apartamentos participantes.
- Energia elétrica e água dos apartamentos.
- Suprimentos de hóspedes e materiais de escritório.
- Despesas administrativas e bancárias.
- Despesas com manutenção periódica dos quartos.

Como acompanhar os resultados do pool de locação?

Os resultados do pool de locação são decorrentes da diferença entre as receitas dos serviços prestados ao mercado e as despesas de sua operação. A Sócia-Ostensiva é a responsável pela gestão destas atividades e deve prestar contas regularmente dessas operações.

Como são pagos os valores apurados na operação?

Mensalmente a Sócia-Ostensiva deposita na conta corrente indicada por cada Sócio-Participante os valores devidos a título de aluguel, se houver, pela utilização dos apartamentos. Este aluguel é pré-determinado e pode ser verificado nos demonstrativos mensais emitidos. Haverá também crédito de dividendos da operação ao Sócio-Participante após a apuração do lucro de cada exercício.

As informações prestadas pela Sócia-Ostensiva podem ser auditadas?

Sim. É prevista a formação de um Conselho de Representantes dos Sócio-Participantes, que tem entre suas atribuições, fiscalizar as ações da administradora, podendo sempre que julgar necessário, fazer sugestões ou pedir esclarecimentos que devem ser prontamente atendidos. É permitido também que o conselho se apólice em empresa externa para a verificação das prestações de contas da Sócia-Ostensiva.

Quem são os membros deste Conselho?

Os membros do Conselho, em geral três pessoas, são eleitos pelos próprios Sócios-Participantes em reunião plenária.

Com qual periodicidade acontecem as reuniões com os Sócios-Participantes?

Em geral as reuniões com os Conselho de Representantes acontecem em intervalos regulares, sejam elas mensais, bimestrais ou em outra periodicidade. Nestas reuniões a Sócia-Ostensiva apresenta seu desempenho, discute assuntos relevantes e outros de interesse do grupo. As reuniões em que são convocados todos os participantes do grupo acontecem uma vez ao ano, quando se discute o orçamento operacional do período seguinte e a eleição dos membros do Conselho de Representantes. Entretanto, estas reuniões podem acontecer extraordinariamente sempre que necessário.

É possível que um apartamento deixe de participar do pool de locação?

Sim. Porém a administradora sempre exige que o apartamento permaneça no sistema por um determinado número de anos antes que lhe seja facultado sair do sistema. Se efetuada a saída do sistema, o referido apartamento arcará diretamente com o seus custos condominiais e patrimoniais.

A taxa condominial dos apartamentos participantes será paga por quem?

O próprio pool de locação pagará mensalmente a taxa condominial dos apartamentos participantes, bem como o IPTU. O Sócio-Participante receberá os rendimentos da operação do pool de locação já livres do pagamento da taxa condominial e do IPTU.

E a manutenção rotineira dos apartamentos participantes?

O pool de locação faz a manutenção de rotina dos apartamentos participantes. Ao contrário da locação comum, em que é preciso vistoriar e fazer eventuais manutenções e cada troca de usuário. No pool de locação o proprietário delega esta atividade à Sócia-Ostensiva. Apenas manutenções de maior monta ou reposição de ativos não são feitas automaticamente, mas sob aprovação do Conselho de Representantes.

É possível vender o apartamento?

Sim, o apartamento pode ser vendido a terceiros a qualquer momento, conforme interesse de seu proprietário. Entretanto, é obrigatório que a transação seja prontamente informada ao gestor do pool para que este possa passar a creditar os rendimentos ao novo proprietário. O proprietário vendedor é obrigado a dar ciência ao comprador sobre as regras de funcionamento do sistema “pool de locação”.

Para que serve o fundo de reserva do pool? Ele é obrigatório?

O Fundo de Reserva para Reposição de Ativos é um fundo obrigatório constituído com recursos gerados pelo próprio pool para custear as reposições de ativos dos apartamentos participantes. Sabe-se que o desgaste natural do uso deteriora muitos equipamentos dos apartamentos, tendo estes que ser substituídos. O uso dos recursos do Fundo é sempre feito mediante aprovação do Conselho de Representantes.

O proprietário pode se hospedar em seu apartamento enquanto ele participar do pool de locação?

Sim, o proprietário pode se hospedar em um dos apartamentos que fazem parte do pool de locação, mas não será possível garantir que ele se hospedará em sua própria unidade, pois ela poderá estar ocupada com outros hóspedes. O proprietário, mediante reserva, tem direito a uma tarifa especial para sua hospedagem. Para que o pool de locação não seja severamente prejudicado em suas receitas, é limitado o uso da tarifa especial por cada proprietário. Este direito não é transferível e só pode ser utilizado pelo titular da unidade.

Em caso de encerramento das atividades do pool, como o apartamento é devolvido?

Caso, por qualquer motivo, o pool de locação tenha suas atividades encerradas, o proprietário receberá as chaves e a disponibilidade de seu apartamento na data programada. Ressalvando o desgaste natural de seu uso, o apartamento será devolvido com todos os ítens e equipamentos nele contidos quando da entrada no sistema. Cabe ao proprietário fazer esta verificação no ato da devolução. A empresa gestora do pool tem, em geral, prazo de 90 dias para prestar contas finais da operação, encerrando assim suas atividades.

Em caso de dúvidas sobre o sistema, quem o Sócio-Participante deve procurar?

O Gerente-Geral da unidade é sempre o contato principal para esclarecimentos de dúvidas e orientação. A área corporativa da empresa administradora também dará o suporte sempre que necessário.